 |
|
|
Vladimirvas
Admin
: 04.04.2006
: 1662
: Россия |
|
 Обмен опытом |
 |
Ал
Зарегистрирован: Dec 17, 2003
Сообщения: 380
Откуда: Н. Новгород
Добавлено: Пн 12 Ноя 2007, 12:56
--------------------------------------------------------------------------------
Здравствуйте все!
Примерно год назад наш форум очень мне помог информацией, как можно оформить землю для родового поместья. Только вот, пересмотреть пришлось очень много тем.
Когда я искала, дала себе обещание, что найду, применю на практике, обобщу и обязательно поделюсь информацией с другими.
Пришло время исполнить обещанное.
Небольшая предыстория.
Я присоединилась к коллективу, который искал землю примерно два с половиной года назад. Места, которые были приятны, нашлись и начались поиски путей оформления этих земель. Для этого взаимодействовали с главой сельской администрации, объяснив ему, что мы хотим.
Сами особо не вникали в юридические тонкости, понадеявшись, что если объясним, что мы хотим, установим контакт с чиновниками – всё у нас получится, чиновники сами подскажут, как лучше делать.
Глава прямо нам не отказывал, более того, возил нас по полям, рассказывая, что вот там и там можно брать землю. Но оформление постоянно откладывалось. То выборы на носу, некогда землей заниматься, то посевная началась, то следующие выборы подоспели и т.д. и т.п.
Как-то мы даже написали заявление на выделение земли под ЛПХ (личное подсобное хоз-во) и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и отвезли их Главе. Но и это не сдвинуло дело с мёртвой точки. Написав заявление, мы не удосужились сдать их и потребовать проставления даты, когда заявления были приняты.
(Немного забегая вперёд, скажу, что если бы мы всё это сделали, Глава через 14 дней обязан был бы издать распоряжение о выделении земли, либо привести веские доводы, почему он этого сделать не может).
Спустя какое-то время пришло понимание, что действовать надо как-то по-другому, всё уже слишком затянулось – потерян был целый год.
Инициативная группа решила обратиться к властям района. Работа была проделана очень большая, много было встреч, даже возили чиновников в «Родное» Владимирской области, чтобы нагляднее было, что же мы хотим.
С нас запросили проект поселка с экономическим обоснованием. Тогда же, на одной из встреч из уст чиновников услышали, что под посёлок можно выкупить паи у колхозников.
Проект посёлка мы сделали, но когда понесли его чиновникам, стало понятно, что проект их не очень-то интересует, начался «футбол» от районных властей к Главе сельской администрации и обратно. Стало ясно, что ещё один год тоже уже практически потерян.
Я ухватилась за паи и стала искать информацию, как их выкупают.
Большое спасибо Молчановым из «Родного» Владимирской области, Юлии Лукуте из «Родного» Тульской области, Андрею Гаскину из «Райского» (Тюмень), ребятам из Кургана. Все они оформляли землю как раз через выкуп паев и описали свой опыт здесь на форуме.
Вот ссылки на темы, которые мне очень помогли:
http://www.anastasia.ru/ftopic5153.html
http://www.anastasia.ru/forums/topic_12128.html
http://www.anastasia.ru/forums/topic_3545_0_asc_15.html
Примечание: если у кого-то есть интересные ссылки на опыт получения земли, прошу разместить их здесь, возможно, мы многим поможем, облегчив поиск информации.
Продолжение следует...
_________________
Ал
Зарегистрирован: Dec 17, 2003
Сообщения: 380
Откуда: Н. Новгород
Добавлено: Пн 12 Ноя 2007, 19:22
--------------------------------------------------------------------------------
Я всё так подробно решила описать, чтобы были видны наши ошибки, чтобы их не повторяли другие. Ну и первоисточники, которые мне помогли, просто не могла не указать.
Итак, продолжение.
К сожалению, на этом этапе в нашем коллективе произошёл раскол. Кто-то решил продолжить начатое и довести всё до конца, веря, что у чиновников проснется совесть, кто-то ушёл в другое вновь образованное поселение.
Я приняла решение начать всё с чистого листа в новом районе.
Меня поддержали несколько человек, это придало мне уверенности, и я засела за штудирование законов и за чтение форума, а также, бродила по бескрайним просторам интернета, выискивая интересный опыт.
В итоге пришло понимание, как вообще возможно получить землю от гектара и больше.
Оговорюсь сразу, что речь буду вести о землях сельхозназначения, т.е. это как правило, бывшие колхозные поля.
Ещё предупреждаю, что рассказывать буду, как чайник, а не как профессиональный юрист, коим я не являюсь. Прошу не судить меня строго.
На данный момент я знаю 3 способа получить землю:
1. Выкупить землю в собственность на аукционе.
Если идти к чиновникам и говорить, что у вас есть желание создать посёлок, то вам придётся идти именно этим путём.
Дело в том, что если речь идёт о выделении земли под строительство (а создание посёлка, конечно же, предполагает строительство), то по законодательству чиновники могут предоставить вам землю только на конкурсной основе, т.е. через аукцион.
Если речь идёт о землях, значительно удалённых от дорог с твёрдым покрытием, например, шанс выиграть аукцион есть. Если же выбранный вами участок с удобной инфраструктурой (т.е. подъезд к нему хороший, электричество рядом), то здесь приготовьтесь, что либо вы купите землю очень дорого, либо проиграете аукцион.
То есть, путь этот реален, но он не прост, тем более, что в последнее время земли очень активно скупаются.
Я решила, что это не мой путь, а заодно и поняла, одну из наших ошибок, когда мы ходили к чиновникам, рассказывая, какой посёлок хотим построить. Тем самым, мы загоняли сами себя в эту схему. Кстати, требование чиновников предоставить проект посёлка с экономическим обоснованием – не совсем правомерный момент, т.к. аукцион выигрывает не проект, а количество денег.
Это был, видимо, воспитательный момент со стороны чиновников. Они, я так думаю, надеялись, что мы, увидев, в какую копеечку выливается строительство посёлка, остынем и отстанем от них.
2. Выделение земли в собственность или в аренду для создания крестьянского фермерского хозяйства, а так же для строительства зданий и сооружений, необходимых для ведения КФХ.
Этот путь очень долго занимал мой ум. Уж очень быстро можно получить землю.
Пишется заявление на имя главы сельской администрации и по закону через 14 дней Глава должен дать вам письменный ответ, либо подтверждающий, что земля будет выделена, либо обосновывающий, почему земля не может быть выделена.
С отказом можно обратиться в суд на Главу. Веских причин для отказа у Главы немного.
Только обязательно при подаче заявления проверьте, поставила ли секретарь на вашем заявлении дату, когда это заявление принято.
При положительном решении необходимо будет пройти процедуру межевания (30 дней) и затем обратиться в Регистрационную палату для получения свидетельства о собственности на участок, либо если вы берёте землю в аренду, то зарегистрировать ваш договор аренды. По закону это ещё 30 дней.
Единственное, здесь надо учесть такой нюанс: земельный участок, предоставленный для создания КФХ впоследствии нельзя будет разделить. Т.е. если вы решите, что возьмёте гектаров 10, для того, чтобы в последствии привлечь единомышленников и захотите 10 га разделить потом, скажем, на 5-8 участков, вы не сможете это сделать. По закону участок под КФХ неделим. Поэтому здесь надо сразу оформлять каждый участок на своего хозяина.
И ещё, важно в заявлении на предоставление такого участка написать:
прошу предоставить... в собственность (или в аренду) для создания крестьянского фермерского хозяйства, а так же для строительства зданий и сооружений, необходимых для ведения КФХ
Эта маленькая приписка позволит вам строиться на вашем участке. Так же, проследите, чтобы в распоряжении Главы на выдел участка эта приписка не исчезла и в свидетельстве о собственности соответственно, она тоже была.
Об этом способе получения земли была хорошая тема.
Сейчас её найду и размещу здесь ссылку
Не прощаюсь...
http://www.anastasia.ru/forums/topic_21985_0_asc_0.html
Автор темы kedrurala - излишне эмоциональный товарищ.
Если не заморачиваться его разборками с форумчанами, много полезного можно в той теме почерпнуть.
Ещё он всё время приводит опыт Евгения Вострикова, но не учитывает, что законодательство не стоит на месте и местами опыт Евгения нуждается в корректировке. Полистав тему, сами поймёте, что я имею в виду.
Там же можно найти ссылку на сайт академии "РА", где размещена форма заявления для предоставления земельного участка под КФХ.
В этой же теме можно почитать о недостатках этого способа.
Не буду здесь повторяться.
_________________
Ал
Зарегистрирован: Dec 17, 2003
Сообщения: 380
Откуда: Н. Новгород
Добавлено: Пн 12 Ноя 2007, 22:03
--------------------------------------------------------------------------------
Ну, и третий путь – это выкуп паев у бывших колхозников.
Этот путь хорош тем, что здесь не надо иметь дело с чиновниками. Здесь надо строить отношения с деревенскими жителями, что гораздо проще!
Поначалу я отвергла этот путь потому, что он достаточно продолжительный по времени.
Я решила всё сделать быстро и стать фермершей.
Выбрала место, которое меня бы устроило, убедилась, что поле заросшее – а это значит, никому оно не нужно и пошла к Главе местной поселковой администрации. В подробности своих планов на будущее вдаваться не стала, сказала лишь, что несколько семей из города хотели бы поселиться на земле и заниматься сельским хозяйством, то есть, стать фермерами. Спросили о возможности выделения земли под КФХ. Глава разложила на столе карту, и мы начали изучать, какие земли находятся в ведении сельской администрации.
Оказалось, что то поле, которое мне приглянулось – это паевые земли. А у сельской администрации интересных земельных наделов нет. То ЛЭП проходит прямо посередине участка, то кладбище рядом, то клочки маленькие по 14 га без перспектив расширения.
Горевала недолго, что не быть мне фермершей. В тот же день развесила в ближайших деревнях объявление о том, что куплю паи, так же дала объявление о покупке паёв в местную газету.
Также, мы побывали у местного председателя колхоза и убедились, что ему, приглянувшееся нам поле, не нужно. Договорились не мешать друг другу, т.е. мы сказали, что не будем претендовать на плодородные пашенные земли, нас вполне устроят брошенные поля, зарастающие молодым лесом. Председатель пообещал со своей стороны, не препятствовать нам выделяться в натуре там, где мы наметили (т.е. подписать акт согласования границ).
Как должна выглядеть эта процедура по закону:
На сегодняшний день колхозники могут продать только участок, выделенный в натуре и поставленный на кадастровый учёт. Но для колхозников – это нереально пройти процедуру выделения своего участка, слишком много заморочек юридических надо знать. Куда там бабушкам и дедушкам разобраться во всем этом. А нанимать юристов – это для них в финансовом плане неподъёмно.
Поэтому будьте готовы к тому, что всё это вам придётся проделать вместо бабушек. Для этого на первом этапе ведите бабушку к нотариусу и пусть она напишет на ваше имя доверенность, позволяющую вам делать с паем всё-всё, что с ним можно сделать по закону. Т.е. она даёт вам генеральную(?) доверенность распоряжаться её паем. Кому нужна будет форма доверенности, пишите в личку, скину текст.
Далее вы либо даёте объявление в прессе о созыве общего собрания пайщиков, либо подаёте объявление в газету о своём намерении выделить пай в натуре. Как правило, собрать собрание с кворумом – нереально. Кворум должен быть 20% от общего числа пайщиков.
Мы пошли другим путём, дали объявление в две газеты о выделе пая в натуре. Перечень газет, в которых можно подавать такие объявления, нужно поискать в местных законодательных актах. Далее месяц сидим и ждём, не поступят ли возражения о выделении пая. Возражения должны быть обоснованными. Либо кто-то вас уже опередил и тоже подал объявление о выделе, причём, раньше вас, либо это место уже кем-то занято, сдано в аренду, например.
Опять же, надо проверить, зарегистрирован ли в регистрационной палате договор аренды, если нет – договор не действителен. То есть, не надо бояться этого этапа, тем более, если сделать, как мы - пообщаться с местными землепользователями и убедиться, что на участок нет претендентов, кроме вас.
Прошёл месяц – возражений не поступило. Можно идти в землеустроительную фирму, заказывать межевание.
У нас этот этап занял 1,5 месяца, ничего сложного. Подписали акт согласования границ с председателем колхоза, Главой сельской администрации и с лесхохом, закупили труб под межевые знаки, согласовали форму участков с землемерами и в назначенный день выехали на поле. Затем ещё недели 2-3 подождали, пока всё будет оформлено документально и получили на руки выписки из межевых дел.
Теперь надо поставить отмежеванные участки на кадастровый учёт.
Мы сейчас именно на этом этапе. Т.е. дальше уже пойдут не практические знания, а теоретические. По мере продвижения вперёд, буду вас информировать, как идут дела, какие заморочки возникают и как они решаются.
По закону эта процедура занимает месяц. Затем ещё месяц Регистрационная палата будет готовить свидетельство о собственности на земельный участок. Свидетельство будет выписано на имя пайщика. Вот только после этого этапа пайщик может продавать свой участок Вам.
Купля-продажа земельного участка - тоже не простой процесс.
Опишу его чуть позже...
Описала всё очень сжато, теперь попробую развернуть некоторые моменты.
Долго думали, в какой момент отдавать колхозникам деньги за паи. По идее, деньги должны отдаваться непосредственно в момент купли-продажи. Поначалу мы так и собирались сделать. Колхозники заметно сникли, когда узнали, что деньги получат через несколько месяцев, но смирились, т.к. мы предложили им хорошую цену.
Но потом их начали накручивать их же соседи, что их обманут и т.д. и т.п. Пошли нервные звонки и мы решились выплатить им деньги авансом.
Как потом оказалось - это довольно распространённая практика, отдавать деньги в момент оформления генеральной(?) доверенности на пай. Риск, конечно, есть. Доверенность всегда можно отозвать.
Но отзыв доверенности - это деньги нотариусу, порядка 300-400 рублей. Для сельских жителей - это существенная сумма и просто так они ей кидаться не станут.
Главное - хорошие отношения с селянами. А если не будет среди них у вас врагов - не будет и коварных замыслов вас кинуть.
Селянам, как правило, не до вас, а следовательно, не до коварных планов, как бы вас обмануть. Они рады получить хоть какие-то деньги за свои паи. Что делать с землёй они не знают, им вполне хватает своего огорода.
Если у кого-то получится договориться о выплате после выделения пая в натуре - считайте, что вам повезло.
Кстати, если вы ходили по ссылкам, которые я дала в первом посте, то должны были обратить внимание, что некоторые покупали не выделенные паи. Обращаю ваше внимание, что сейчас так сделать уже нельзя по закону. Купить или взять в аренду можно только выделенный в натуре земельный пай.
__________________________________
svkov
Зарегистрирован: Oct 08, 2005
Сообщения: 50
Откуда: Нижний Тагил
Добавлено: Вт 13 Ноя 2007, 8:55
--------------------------------------------------------------------------------
Добрый день! Мы тоже идём путём выкупа паёв. Но у нас всё продвигается очень медленно. Сначала в нашем земельном комитете неправильно посчитали выделяемую площадь. Дело в том что колхозники имееют право выделить и пашню и покосы, но т.к. мы берём только покосы, то в земкоме нам пересчитали площадь, указанную в свидетельстве на пай, в большую сторону (видимо так делалось раньше). Ошибка выяснилась в момент согласования межевых дел в земкоме и то благодаря тому, что до нас кто-то проходил эту процедуру и дошёл до рег. палаты - те выслали документы выше и там разъяснили земкому, что никакие коэффициенты уже не применяются. Нам пришлось срочно докупать паи, снова давать объявление, ждать месяц, переделывать межевые дела. Сейчас мы не можем дождаться выкопировки всё в том же земкоме - они видите ли меняют кадастровые номера всех земель, поэтому не могут дать нам выкопировку. Выкопировка нужна для составления межевого дела, мы её уже брали полгода назад, но раз пришлось все переделывать, то вынуждены были заказать её ещё раз и ОПЯТЬ ждём её уже больше месяца (в прошлый раз ждали 2,5 месяца, т.к. была ревизия земель).
________________________________________________________
Ссылка
_________________
Обращение В. Мегре Президенту РФ В.В. Путину - подпись «ЗА». Присоединяйтесь! |
|
| 13, 2007 9:44 pm |
  |
 |
Vladimirvas
Admin
: 04.04.2006
: 1662
: Россия |
|
| |
|
Ал
Зарегистрирован: Dec 17, 2003
Сообщения: 384
Откуда: Н. Новгород
Добавлено: Вт 13 Ноя 2007, 21:07
Да, мы с некоторыми бабушками оформили завещание на пай, с одной не удалось это сделать, бабушка в возрасте и никак не могла понять, что от неё хотят, чтобы объяснить нотариусу.
Ещё мы оформляли с пайщиками договор поручения на выделение их пая в натуре, постановку на кадастр. учёт и в дальнейшем продажу их пая, где прописали, что поверенный (пайщик) обязуется не отзывать доверенность и не предпринимать каких-либо иных действий, препятствующих деятельности поверенного.
За такие действия предусмотрен штраф, равный двойному размеру стоимости пая.
Но, как говорят юристы, такой договор - это скорее просто пугалка для пайщиков, а если дело всё же дойдет до судебных разбирательств, не факт, что дело можно будет выиграть.
В доверенностях у нас два доверенных, один из которых не будет оформлять на себя землю, к пайщикам он отношения не имеет. Он в последствии должен будет выделенные паи подарить.
В каждой доверенности уже прописан человек, кому этот пай будет дариться.
У нас всего 9 паёв и мы решили не идти через куплю-продажу, а оформить землю в собственность сразу на конкретного человека через дарение.
Тонкостей про посредника, представителя от пайщиков я не знаю.
Я ещё не писала про действия, которые необходимы для оформления земельного участка в собственность, когда он уже выделен в натуре.
Есть два пути:
1. Купить выделенный пай
2. Получить в дар выделенный пай
Сложность в том, что остальные участники долевой собственности (т.е. остальные бывшие колхозники) имеют первоочередное право выкупа пая. Т.е. пай нельзя продать, не известив остальных, что пай продаётся.
Для этого либо собирается общее собрание, либо подаётся объявление в прессу о намерении продать пай по определённой цене. (или нужно сделать и то, и то? Сергей, поправь меня, если что-то не так говорю)
Если в течение месяца желающих купить не найдётся, нужно в письменной форме известить местную администрацию о намерении продать пай. У местной администрации тоже есть право первоочередной покупки.
Выжидается месяц со дня подачи заявления и если администрация желания купить не выразила, только тогда можно оформлять договор купли-продажи пая.
Затем этот договор нужно зарегистрировать в Регистрационной палате и через месяц по закону у вас на руках будет зелёное свидетельство о собственности на земельный участок на ваше имя.
При дарении пая извещать никого не нужно.
Оформляется договор дарения и впоследствии он так же регистрируется в Регистрационной палате.
Т.е. в этом случае экономится как минимум два месяца времени, плюс, исключаются всякие риски, что ваш пай кто-то перекупит.
Но, если паёв приобретается сразу много, то множественность договоров дарения может вызвать некие подозрения.
Поэтому такой путь не совсем приемлем, когда выкупается сразу большой земельный участок на всё будущее поселение.
_________________
Обращение В. Мегре Президенту РФ В.В. Путину - подпись «ЗА». Присоединяйтесь! |
|
| 16, 2007 2:08 pm |
|
|
|
|
|
